안녕하세요. 전직 부장판사 출신 변호사 장진훈입니다.

부동산 거래 과정에서 흔히 ‘가계약금’이라는 말을 씁니다. “일단 잡아둘게요”라는 의미로 소액을 넣는 경우가 많죠. 그런데 막상 계약이 파기되면 “이게 그냥 가계약이었나?” 싶은 상황에 직면하게 됩니다.

이번 글에서는 실제 상담사례와 판례를 바탕으로, 가계약금이 계약금으로 인정되는 조건, 그리고 배액배상 여부가 어떻게 결정되는지를 명확히 설명드리겠습니다.

실제 상담사례 – 박모씨의 아파트 매매 분쟁

박모씨는 고양시에서 6억 원대 아파트를 매도하려다 ‘가계약금’으로 시작된 계약 분쟁에 휘말렸습니다.

매수인이 "우선 잡겠다"며 100만 원을 송금했고, 정식 계약금은 1,000만 원 예정이었습니다. 하지만 박모씨 사정으로 계약이 무산되자, 매수인은 “약정된 계약금 1,000만 원 기준으로 배액 2,000만 원을 지급하라”고 요구했습니다.

박모씨는 “정식 계약도 아니었고, 계약서도 없는데?”라는 의문을 품고 저희 사무실을 찾았습니다.

쟁점: 어떤 기준으로 배상 책임이 결정될까?

민법 제565조는 계약금에 대한 해제 규정을 이렇게 정리합니다:

당사자 일방이 계약금만을 지급하고 계약을 해제하는 경우, 그 계약금을 포기하거나 배액을 상환해야 한다.

즉, 실제로 계약이 성립한 상태라면 가계약금이라도 정식 계약금의 일부로 인정될 수 있으며, 약정된 금액 기준으로 배상 책임이 발생할 수 있다는 것입니다.

해결방안 1~3

• 계약서 없어도 계약은 성립될 수 있다
• 매매대금, 목적물, 당사자 간 명확한 합의가 있으면 구두나 문자로도 계약 성립이 인정됩니다.
• 가계약금은 계약금 일부로 해석될 수 있다
• 정식 계약금이 별도로 정해졌다면, 그 금액 기준으로 해제 배상 책임이 결정됩니다.
• 금액이 적어도 법적 책임은 커질 수 있다

100만 원만 걸었으니 200만 원 돌려주면 되지”가 아니라, 약정 계약금이 있다면 전체 기준으로 배상이 이뤄질 수 있습니다.

반전 – 계약이 성립하지 않았다면?

그러나, 계약서도 없고 중요한 조건(대금, 일정, 지급 방식 등)에 대해 합의가 이뤄지지 않았다면 가계약금은 단순한 증거금에 불과해집니다.

이 경우 계약은 무효 또는 불성립 상태로 판단되고, 배액배상이 아닌 단순한 가계약금 반환만으로 정리될 수 있습니다.

판례로 보는 실제 결과

대법원 2014다231378 판결

• 계약금 2,000만 원 중 1,000만 원만 먼저 지급 → 계약 파기
• 배액 기준 4,000만 원 중 일부 감경 → 1,540만 원 배상 판결

전주지법 2021가소5019

• 1,500만 원 계약금 중 500만 원 먼저 지급 → 매수인 해제

계약 성립 인정, 감경 후 750만 원만 배상 인정

서울중앙지법 2022가단** (언론 보도 사례)**

• 가계약금 300만 원만 지급, 계약금 협의 미완성

계약 불성립 인정 → 가계약금 전액 반환만 인정

판사 출신 변호사의 시선

장진훈 변호사는 30년 법관 경력 중 19년을 부장판사로 재직하며, 가계약·계약금·배액배상 소송을 수십 건 판결해왔습니다.

계약서보다 중요한 건 실질적인 합의 내용입니다. 계약구조를 전략적으로 분석해 대응 방향을 설계해야 합니다.

가계약이라도 계약금으로 인정되는 경우는 많습니다. 정확히 파악하고, 지금부터 구조적으로 대비하셔야 합니다.

마무리 요약 & 행동 유도

• 가계약금이라도 계약이 성립됐다면 배액배상 책임이 생길 수 있습니다.
• 계약 조건이 불명확하거나 협의가 미완성이라면 반환만으로 마무리될 수 있습니다.
• 사전에 구조를 정리하고, 쟁점을 판단해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

💼 지금, 계약서를 쓰기 전에 계약구조부터 변호사와 함께 점검해보세요. 장진훈 변호사는 판사의 시각으로 계약을 해석하고, 전략적 대응을 설계합니다.

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