20년 가까이 믿고 산 집인데, 재개발 때문에 하루아침에 수억 원을 날릴 위기에 처했습니다.

실제 상담 사례: 전환다세대 매수 후 '입주권 불가' 통보

A씨는 2007년 5월, 서울 송파구 마천1구역 재개발 지역의 한 건물을 3억 5천만 원에 매수하셨습니다. 1991년에 다가구주택으로 지어진 이 건물은 2005년 7월에 다세대주택으로 등기 변경된 소위 '전환다세대'였습니다. A씨는 매도인이 "입주권이 나온다"고 확언하는 말만 믿고 이 사실을 제대로 확인하지 않은 채 건물을 구입하셨습니다.

세월이 흘러 A씨가 건물을 팔기 위해 부동산 중개인에게 문의했지만, 돌아온 답변은 "입주권이 나오지 않아 현금청산될 집이라 살 사람이 없다"는 것이었습니다. 송파 마천1구역의 기본계획수립일이 2006년 10월이고, 관련 조례상 권리기준산정일(입주권 인정 기준일)이 2003년 12월 31일이었기 때문입니다. 2005년에 다세대로 전환된 A씨의 건물은 입주권 인정 기준일을 넘겨 현금청산 대상이 되었고, 평당 200만 원의 현금 보상만 받게 될 상황에 놓였습니다. A씨는 매도인의 말만 믿고 투자한 결과 수억 원의 손실을 보게 될 위기에 처해 억울함과 황당함을 금치 못했습니다.

입주권 인정 여부 확인과 매도인에 대한 법적 책임 추궁을 검토해야 합니다.

30년 법관 경력 부장판사 출신 법무법인 서평 장진훈 변호사입니다.

A씨의 안타까운 사연에 깊이 공감하며, 법적으로 가능한 모든 구제 방안을 함께 찾아보겠습니다.

입주권 인정 여부 재확인

관련 법규에 따라 송파구 마천1구역의 정확한 권리기준산정일을 다시 한번 확인해야 합니다. A씨의 말씀처럼 기본계획수립일과 조례를 기준으로 판단하는 것이 일반적이지만, 사업 진행 상황에 따라 예외적인 경우가 발생할 수도 있습니다. 송파구청 재개발 관련 부서에 문의하여 정확한 기준일을 확인하고, A씨의 건물이 입주권 인정 대상에서 제외되는 것이 확실한지 다시 한번 확인하는 것이 우선입니다.

• 도시정비법 제77조 제1항 및 관련 조례를 꼼꼼히 검토하여 입주권 인정 요건을 충족하지 못하는 것이 명백한지 법률 전문가의 정확한 판단을 받는 것이 중요합니다.

매도인에 대한 사기죄 성립 여부

매도인이 A씨에게 입주권이 확실히 나온다고 거짓말을 하여 매매를 유도했다면 형법상 사기죄가 성립할 수 있습니다. 사기죄가 성립하려면 매도인의 기망행위, A씨의 착오로 인한 재산 처분 행위(건물 매수), 그리고 그로 인한 재산상 손해 발생이라는 세 가지 요건이 모두 충족되어야 합니다.

특히 매도인이 해당 건물이 입주권 인정 기준일 이후에 다세대로 전환되어 입주권이 나오지 않는다는 사실을 알고 있었음에도 불구하고 이를 숨기고 "입주권이 나온다"고 적극적으로 거짓말을 했는지 여부를 입증하는 것이 중요합니다. 당시 매매 계약 과정에서 주고받은 대화 내용, 부동산 중개인의 증언, 관련 광고 자료 등을 확보하여 매도인의 기망 행위를 입증해야 합니다.

다만, 사기죄의 공소시효(현재는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반 여부에 따라 다르나, 2007년 형법 개정 전에는 10년)가 지났을 가능성도 배제할 수 없으므로 이 부분에 대한 법률 검토도 필요합니다. A씨가 건물을 매수한 2007년 5월부터 현재까지의 기간을 고려해야 합니다.

매도인 및 중개인에 대한 손해배상청구 가능성

만약 매도인의 기망행위가 인정되지 않더라도, 매도인 또는 부동산 중개인이 입주권 불인정 가능성을 제대로 설명하지 않았거나, 충분한 주의 의무를 다하지 않았다면 민법상 불법행위 또는 채무불이행을 이유로 손해배상 청구를 고려해 볼 수 있습니다.

특히 부동산 중개인은 중개 대상물의 권리관계 등을 정확하게 확인하고 설명해야 할 의무가 있으므로, 중개인이 이러한 의무를 위반하여 A씨에게 손해를 입혔다면 그 책임을 물을 수 있습니다. 당시 중개 계약서, 설명 의무 위반 사실 등을 입증할 수 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

불법행위로 인한 손해배상청구권의 소멸시효는 피해자가 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위가 있은 날로부터 10년입니다. A씨가 입주권이 나오지 않는다는 사실을 안 시점부터 소멸시효가 진행될 수 있습니다.

판사의 시각으로 본다: 정보 부족으로 인한 부동산 피해, 법적 구제를 위해 적극적으로 나서야 합니다.

재개발 지역 투자는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 위험 부담도 큰 영역입니다. 특히 전문적인 지식이 부족한 일반인의 경우, 정확한 정보를 얻기 어렵고 예상치 못한 손해를 보는 경우가 많습니다. A씨의 사례처럼, 매도인의 말만 믿고 섣불리 투자했다가 큰 손실을 볼 위기에 처하게 된다면, 법률 전문가의 도움을 받아 적극적으로 권리 구제에 나서는 것이 중요합니다.

장진훈 변호사는 30년 법관 경력, 그중 19년은 부장판사로 재직하며 수많은 부동산 관련 분쟁을 직접 심리해 왔습니다. 덕분에 "판사의 시각으로 본다"는 것이 저희 법무법인 서평의 가장 큰 강점입니다. A씨의 안타까운 상황을 정확하게 이해하고, 관련 법률 및 판례를 면밀히 분석하여 최적의 법적 해결 방안을 제시해 드릴 수 있습니다. 지금 바로 상담받으셔서 잃어버린 권리를 되찾으십시오.

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