[일산부동산변호사] 부동산 매매대금 미지급, 매수인 지체 시 대응 전략 ⚖

계약금을 받고 잔금기한을 연장해줬는데, 매수인이 약속을 또 어기고 잔금을 주지 않습니다. 어떻게 해야 하나요?

부동산 거래에서 잔금지급이 지연되는 경우, 매도인은 계약을 해제하거나 잔금을 청구할 수 있습니다. 다만 ‘이행제공’ 요건을 충족하지 않으면 소송에서 불리한 위치에 설 수 있기 때문에, 절차와 서류 준비가 매우 중요합니다.

🙋 실제 상담 사례: “잔금 기한을 두 번이나 어겼습니다”

의뢰인은 매도인으로서 매수인과 부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 수령했습니다. 이후 매수인의 요청으로 잔금 지급기일을 연장하면서 가격도 인상하는 합의서를 작성했지만, 매수인은 연장된 기한마저 넘기고 잔금을 지급하지 않았습니다.

이미 두 차례 내용증명으로 잔금 이행을 최고했으나 매수인은 응답하지 않았고, 현재는 **이행지체 상태(민법 제390조)**로 평가됩니다.

⚖️ 법적 쟁점과 대응 전략

1️⃣ 계약 유지 및 잔금 회수 가능성 매도인은 계약을 유지하면서 매수인을 상대로 매매대금 지급청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이때 중요한 것은 매도인 본인이 자신의 의무를 이행할 준비가 되어 있다는 점을 명확히 해야 한다는 것입니다.

• 즉, 소유권 이전등기를 위한 등기권리증, 인감증명서, 위임장 등 서류를 완비하고
• 이를 매수인에게 제공할 의사가 있음을 내용증명으로 통지해야 합니다.

이 조치를 통해 매수인의 ‘동시이행항변권’을 차단할 수 있습니다. (※ 상대방이 “매도인이 등기서류를 안 주니 나도 잔금을 안 줬다”고 주장할 여지를 없앰)

2️⃣ 소송 전 실무적 조치

• 📩 이행제공 의사 통지: “소유권 이전등기를 위한 모든 서류를 준비 완료하였으며, 잔금 지급 즉시 이전등기를 이행하겠다.”는 취지로 내용증명 발송
• 🧾 증거 확보: 계약서, 합의서, 문자·통화내역, 내용증명 사본 등 정리
• 🏦 매수인 재산 가압류 검토: 부동산·예금채권 등에 가압류를 걸어 추후 강제집행 가능성 확보

3️⃣ 소송 진행 시 유의점 매매대금 청구소송은 원칙적으로 서면 증거로 충분히 입증할 수 있으나, 매도인의 지속적 이행의사를 보여주는 문서·행위(내용증명 반복 발송, 등기서류 준비 등)가 핵심 증거로 작용합니다.

📌 당사자가 지금 해야 할 일

• 등기권리증·인감증명서 등 소유권 이전 서류를 즉시 준비
• ‘이행제공 의사’를 명확히 밝히는 내용증명 재발송
• 계약서, 합의서, 문자·통화기록 등 증거를 체계적으로 정리
• 매수인 재산(부동산·예금)에 대한 가압류 검토

변호사와 함께 잔금 청구 소송 및 집행 절차 병행 전략 수립

👨‍⚖️ 판사 출신 변호사의 차별화된 전략

이 사건의 핵심은 **‘이행의사 입증과 매수인의 지체 명확화’**입니다. 부장판사로 재직하며 수많은 부동산 매매 분쟁을 심리한 경험에 따르면, 법원은 계약의 신뢰 회복 가능성보다, 이행 준비의 구체성을 가장 중요하게 평가합니다.

따라서 다음과 같은 접근이 필요합니다.

• 계약 연장 및 합의 이력의 타임라인 재구성 → 매수인의 반복된 지연·불이행을 명확히 정리해 채무불이행 구조를 입증합니다.
• 이행제공 증거의 완비 → 등기서류 준비, 내용증명, 문서 발송 이력 등으로 “언제든 이행할 준비가 되어 있었다”는 점을 증명합니다.
• 가압류·소송 병행 구조 설계 → 잔금 회수를 위한 강제집행 가능성을 확보하고, 협상력 우위를 유지합니다.

이처럼 법적 요건을 충족하는 이행구조를 설계하면, 법원은 매수인의 책임을 명확히 인정하고 잔금 전액 지급 판결을 내릴 가능성이 높습니다.

👉 저희 법무법인(유) 서평 일산분사무소는 부동산 매매·계약 해제·손해배상 사건을 다수 수행한 경험을 바탕으로, 계약 구조와 이행증거를 법원의 판단 논리에 맞게 설계합니다. **30년 법관 경력(그중 19년 부장판사)**의 장진훈 변호사가 직접 사건을 검토하여, 계약의 신뢰 회복부터 소송 집행까지 전 과정을 체계적으로 관리합니다.

👉 지금 바로 전문가의 조력을 받아, 지연된 잔금 회수 절차를 명확하고 신속하게 해결하십시오.

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