[일산민사변호사] 시설하자 수리 요구 후 오히려 손해배상 및 퇴거를 요구받은 경우 ⚖

하자 수리를 요청했을 뿐인데, 임대인이 도리어 손해배상과 퇴거를 요구합니다.

임차인은 임대차기간 동안 주택을 안전하고 정상적으로 사용할 권리가 있습니다. 반대로, 임대인은 그 목적물의 주요 구조 및 설비를 유지·보수할 의무를 부담합니다. 그럼에도 불구하고 임대인이 시설 하자를 ‘임차인의 과실’로 돌리며 책임을 회피하는 경우, 적절한 법적 대응이 필요합니다.

🙋 실제 상담 사례: “입주 때부터 있던 하자를 임차인 탓으로 돌립니다”

질문자님은 30평대 아파트에 월세로 거주 중으로, 입주 초기부터 존재하던 화장실 악취와 콘센트 불량을 임대인에게 여러 차례 수리 요청했습니다. 하지만 임대인은 “시세보다 저렴하게 임대했다”며 수리 의무를 부정했고, 최근에는 화장실 타일 벽이 실제로 붕괴하자 오히려 “임차인의 부주의로 인한 손해”라며 수리비 변상과 퇴거를 요구하고 있습니다.

⚖️ 법적 쟁점과 대응 방향

1️⃣ 임대인의 수선의무 민법 제623조는 임대인에게 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부여합니다. 따라서 건물의 구조적·기능적 하자(악취, 전기불량, 타일 붕괴 등)는 임대인의 수선의무 범위에 해당하며, “저렴한 임대료”를 이유로 면책될 수 없습니다.

2️⃣ 임차인의 손해배상청구 가능성 임대인의 수리 거부로 인해 거주 공간의 일부가 사용불가능한 상태가 되었다면, 차임감액(민법 제623조 단서) 및 손해배상청구(민법 제390조 등)가 가능합니다. 또한 안전이 침해된 수준이라면 계약해지까지 정당화될 수 있습니다.

3️⃣ 임대인의 귀책 주장에 대한 반박 임대인이 임차인의 고의·중대한 과실을 주장하려면 이를 명확히 입증해야 하나, 현재와 같이 입주 당시부터 하자가 존재했고 관련 자료가 확보되어 있다면 인정되기 어렵습니다.

📌 당사자가 지금 해야 할 일

• 통화녹음, 문자, 사진, 관리사무소 확인서 등 기존 증거를 체계적으로 정리하십시오.
• 붕괴 현장 및 하자 부위의 상태를 시간대별로 추가 촬영하십시오.
• 수리업체 2곳 이상의 견적서를 확보해 객관적 수리비용을 산정하십시오.
• ‘내용증명’을 통해 임대인에게 수리 요구 및 기한을 명확히 통보하고, 불이행 시 손해배상 또는 계약해지를 예고하십시오.
• 임대인의 퇴거 요구는 법적 근거가 없으므로 응할 필요가 없습니다.

👨‍⚖️ 판사 출신 변호사의 차별화된 전략

이 사건의 핵심은 **“시설하자가 임차인의 귀책인지, 임대인의 의무 불이행인지”**입니다. 법원은 하자의 발생 경위·지속성·증거의 신빙성을 중심으로 책임의 귀속을 판단합니다.

부장판사로 재직하며 수많은 임대차 분쟁을 심리한 경험에 따르면,

초기 하자 인지 시점의 자료(문자·통화녹음),

시간 경과에 따른 악화 사진,

• 관리기관이나 제3자의 객관적 확인서 이 세 가지가 판결의 향방을 좌우합니다.

따라서 임차인의 주장을 입증할 수 있는 증거를 체계적으로 구성하고, 임대인의 수선의무 위반과 손해의 인과관계를 법원이 납득할 수 있는 논리 구조로 정리하는 것이 핵심입니다. 이를 통해 실질적인 손해배상 및 차임감액 청구가 인정될 수 있도록 전략을 세워야 합니다.

👉 저희 법무법인(유) 서평 일산분사무소는 사건 초기부터 증거와 판례를 면밀히 검토하여 재판부를 설득할 수 있는 논리를 구성하고 의뢰인의 권리를 끝까지 지켜내기 위해 최선을 다하고 있습니다. 30년 법관 경력, 그중 19년을 부장판사로 재직한 장진훈 변호사가 직접 사건을 검토하고 전략을 설계하여, 법원의 시각에서 가장 설득력 있는 주장을 펼칠 수 있다는 점이 저희의 강점입니다.

임대차 분쟁은 감정이 아닌 법리와 증거의 설계로 해결해야 합니다. 👉 임대인의 부당한 요구나 수리 거부로 어려움을 겪고 계시다면, 지금 바로 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다. 작은 차이가 결과를 바꿉니다.

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