전세 만기를 앞두고 집주인이 돌아가셨습니다. 보증금을 돌려받을 길이 막막합니다.

오랜 시간 머물렀던 전셋집. 전세 만기일이 다가올수록 보증금을 제때 돌려받을 수 있을지 걱정하는 분들이 많습니다. 그런데 만약 집주인(임대인)이 갑작스럽게 사망하고, 그 상속인이 해외에 거주하며 연락조차 어렵다면 어떻게 해야 할까요? 보증금을 돌려받아야 하는 세입자 입장에서는 답답함을 넘어 막막한 상황에 놓일 수밖에 없습니다.

상담 사례: 공증 유언장으로 모든 부동산을 상속받은 해외 거주 아들

한 의뢰인은 전세 만기를 앞두고 집주인인 임대인이 사망했다는 소식을 접했습니다. 보증금을 돌려받기 위해 상속 관계를 확인해보니, 공증 받은 유언장에 따라 모든 부동산은 해외에 거주 중인 아들에게 상속된다는 사실을 알게 되었습니다. 문제는 상속자인 아들과 연락이 거의 닿지 않는다는 점이었습니다.

의뢰인은 상속인이 연락을 피하거나 재산을 해외로 은닉할 것을 우려해 소송을 준비하고 있었습니다. 특히 상속자인 아들이 아직 상속 등기를 하지 않았고, 심지어 가족 구성원 간에도 상속 문제로 사이가 좋지 않은 상황이었습니다. 의뢰인은 "고인에게 소송을 걸어야 할지, 아니면 상속인인 아들에게 소송을 걸어야 할지", "상속 등기가 안 되었는데도 소송이 가능한지", 그리고 "재산 은닉을 막기 위한 가압류를 어떻게 진행해야 할지" 등 복잡한 법률 문제에 대한 조언을 구했습니다.

고인에게 소송은 불가능, 상속인(아들)에게 직접 소송을 제기해야 합니다.

30년 법관 경력 부장판사 출신 법무법인 서평 장진훈 변호사입니다.

의뢰인의 경우, 안타까운 상황이지만 법적으로는 명확한 해결책이 존재합니다. 이 사안의 핵심은 '피고를 누구로 설정할 것인가’와 ‘'재산 은닉을 막기 위한 보전 조치'입니다.

상속인(아들)에게 소송 제기

• 사망한 사람에게는 소송을 제기할 수 없습니다. 고인의 전세보증금 반환 채무는 상속 개시 시점(사망 시점)에 그 상속인에게 포괄적으로 승계됩니다.
• 따라서 의뢰인께서는 유언장에 따라 상속인으로 지정된 아들에게 전세보증금 반환 소송을 제기해야 합니다.
• 상속 등기 여부와는 관계가 없습니다. 상속은 피상속인 사망 시점에 개시되므로, 상속 등기를 하지 않았더라도 아들은 상속인으로서의 법적 책임을 부담합니다.

가압류 신청 전략

• 아들이 해외에 거주하고 있고 재산 은닉의 우려가 있다면, 소송 제기와 동시에 가압류 신청을 하는 것이 필수적입니다.

가압류는 금전 채권의 강제집행을 보전하기 위한 절차이므로, 전세보증금과 같은 금전 채권에는 가처분(특정 물건의 인도를 목적으로 하는 보전 조치)이 아닌 가압류를 신청해야 합니다.

아들이 소유한 다른 부동산에 가압류를 걸어 두면, 소송 진행 중에 해당 부동산을 처분하거나 담보로 제공하는 것을 막을 수 있어 보증금 회수의 안전성을 확보할 수 있습니다.

소송 진행 시 고려사항

• 상속인 특정: 공증 받은 유언장은 아들이 상속인임을 입증하는 중요한 증거가 됩니다. 소송 시 이를 제출하여 피고의 법적 지위를 명확히 해야 합니다.
• 전세계약 증거: 전세계약서, 보증금 지급 증빙, 계약 갱신 관련 서류 등을 준비하여 전세보증금 채권의 존재와 금액을 명확히 입증해야 합니다.

상속인 전원에 대한 소송: 만약 유언장이 무효가 되거나 다른 상속인(딸)에게도 상속권이 인정될 여지가 있다면, 모든 상속인 전원을 공동 피고로 소송을 제기하는 것도 전략이 될 수 있습니다. 이렇게 하면 소송 과정에서 상속 관계를 확정하고, 만약 한 명이라도 연락이 닿는 상속인이 있다면 그를 통해 소송을 진행할 수 있다는 장점이 있습니다.

판사의 시각으로 본다: 신속한 대응과 보전 조치가 핵심입니다.

전세보증금 반환 문제에 상속이라는 복잡한 문제가 얽히면 일반인 혼자 해결하기는 매우 어렵습니다. 특히 상속인이 해외에 거주하거나 재산 은닉의 우려가 있다면, 소송을 주저하는 사이에 채무자의 재산이 사라져 버릴 수도 있습니다.

장진훈 변호사는 30년 법관 경력, 그중 19년은 부장판사로 재직하며 수많은 민사 사건 및 보전처분 사건을 직접 심리해 왔습니다. 덕분에 "판사의 시각으로 본다"는 것이 저희 법무법인 서평의 가장 큰 강점입니다. 누가 법적 책임을 지는 상속인인지 명확히 파악하고, 소송 제기와 동시에 재산 가압류를 신청하는 신속하고 정확한 법적 대응을 통해 의뢰인의 소중한 보증금을 되찾아 드리겠습니다.

상담 안내

복잡한 전세보증금 반환 문제로 어려움을 겪고 계시다면, 지금 바로 법무법인 서평 장진훈 변호사에게 상담하세요!

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