[일산부동산변호사] 상가 임차인 월세 미납으로 인한 명도소송 진행 방법 ⚖

수년째 월세를 내지 않으면서도 버티는 임차인, 어떻게 내보낼 수 있을까요?

상가건물의 임차인이 오랜 기간 차임을 체납하고 연락을 피하는 경우, 임대인은 더 이상 임대차관계를 유지할 신뢰가 없습니다. 이 경우 상가임대차보호법상 계약해지 요건을 충족하면 명도소송을 통해 건물 인도와 손해배상을 동시에 청구할 수 있습니다.

🙋 실제 상담 사례: 상속 후에도 계속된 체납 임차인 퇴거 문제

의뢰인의 부친이 소유하던 상가를 모친 명의로 이전한 후에도, 임차인이 월세를 수년째 미납한 상태였습니다. 단전 사태로 일시적 합의를 시도했으나, 납부 약속은 지켜지지 않았고, 오히려 퇴거 대가로 금전을 요구하는 등 협의가 불가능한 상황에 이르렀습니다.

⚖️ 법적 검토 및 대응 방향

1️⃣ 계약 해지의 법적 근거

상가건물 임대차보호법」 제10조의8은 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정합니다.

• 임대인의 지위는 「민법」 제1005조에 따라 상속인에게 당연 승계되므로, 부친 생전의 체납분까지 포함하여 해지사유로 주장할 수 있습니다.
• 따라서 모친 명의로 적법하게 계약해지를 통보하고, 명도청구를 진행할 수 있습니다.

2️⃣ 사실관계와 해지 정당성

• 임차인은 2023년 이후 단 한 차례도 월세를 납부하지 않았습니다.
• 단전 해제와 관련한 납부 약속도 지켜지지 않았고, 통화와 메시지 연락조차 두절된 상태입니다.
• 이로 인해 신뢰관계가 완전히 파탄되었음이 명백하므로, 계약 해지 통보는 충분히 정당합니다.

3️⃣ 소송 및 강제집행 절차 ① 내용증명 발송 체납 기간, 금액, 해지 사유, 자진 명도 기한을 명확히 기재하여 분쟁의 기점을 명확히 해야 합니다.

② 명도소송 제기 건물인도청구와 함께 연체차임 및 해지 이후 무단점유로 인한 **차임 상당 손해금(부당이득반환)**을 병합 청구합니다.

③ 점유이전금지가처분 신청 임차인이 제3자에게 점유를 넘기는 것을 방지하기 위해 병행 신청하는 것이 안전합니다.

④ 강제집행 판결 확정 후 집행문 부여를 받아 실제 퇴거 절차를 진행할 수 있습니다.

4️⃣ 증거 확보 및 소송 준비

• 임대차계약서 원본
• 월세 입금내역 및 체납증명 자료
• 단전 및 전기 복구 관련 사실관계
• 상속 및 명의이전 서류
• 임차인에게 보낸 입금 안내 문자, 내용증명 송달증빙

이와 같은 자료가 확보되면 명도청구는 충분히 승소 가능성이 높습니다.

👨‍⚖️ 부장판사 출신 변호사의 시각에서 본 명도소송 포인트

명도소송은 단순히 ‘퇴거만 요구하는 절차’가 아닙니다. 법원은 계약해지의 적법성과 **임차인의 방어 논리(보증금, 시설비 등 주장)**를 함께 판단합니다.

부장판사로 다수의 부동산·임대차 사건을 직접 심리한 경험을 토대로 보면,

• 해지 통보 시점과 체납사실의 입증,
• 임차인의 부당이득 주장에 대한 반박,
• 점유이전가처분의 타이밍, 이 세 가지를 전략적으로 배치하는 것이 실질적인 퇴거 성공의 핵심입니다.

👉 저희 법무법인(유) 서평 일산분사무소는 사건 초기부터 증거를 체계적으로 정리하고, 내용증명–소송–집행까지 전 단계를 일괄 진행합니다. 30년 법관 경력, 그중 19년을 부장판사로 재직한 장진훈 변호사가 직접 사건을 검토하고 전략을 수립하여, 법원의 판단 기준을 정확히 예측하는 실질적 해결책을 제시합니다.

부동산 분쟁은 서류 한 장, 절차 한 번의 차이로 결과가 달라집니다. 👉 재판정을 가장 잘 아는 사람, 부장판사 출신 변호사의 경험이 승소의 방향을 바꿉니다.

법무법인 서평 · 상담문의 031-902-2100