[일산부동산분쟁변호사] 20년 운영해온 센터 위에 ‘복붙 간판’…동종업종 침해, 대응 가능할까?

20년 넘게 운영한 심리센터. 같은 건물에 비슷한 간판을 내건 센터가 생겼습니다. 그런데 간판 문구가, 저희가 몇 년간 블로그로 홍보해온 내용을 그대로 옮겨놨습니다.

이런 상황, 단순히 “짜증난다”로 끝낼 문제가 아닐 수 있습니다. 동종업종 제한이라는 법적 개념이 존재하고, 경우에 따라선 영업금지나 손해배상청구까지도 가능할 수 있습니다.

오늘은 상가 건물 내에서 업종이 겹치는 사업자가 입점했을 때 어떤 법적 조치를 할 수 있는지, 실제 판례와 함께 정리해드립니다.

결론부터 말씀드리면, 가능합니다. 대법원은 다음과 같이 판단하고 있습니다.

상가 건물에서 업종 제한이 명시되어 있거나, 암묵적으로 해당 업종을 보호할 필요가 인정되는 경우, 기존 업주를 보호할 필요가 있다” (대법원 2023.12.14. 선고 2023다270047 판결)

즉, 업종이 명시적으로 정해져 있지 않아도, 🔹 상가 전체의 구조 🔹 업종의 특수성 🔹 기존의 영업 형태 등을 고려하여 동종업종 제한의 효력이 인정될 수 있습니다.

심리센터 간판, 왜 더 문제가 되는가?

상담자처럼 20년 이상 운영한 심리센터가 이미 건물 내에서 자리를 잡고 있었고, 간판에 사용한 문구를 수년간 블로그 등에서 꾸준히 사용해온 경우, 갑자기 입점한 업체가 동일한 키워드를 노출하는 것은 단순한 유사성을 넘어선 영업 방해, 소비자 혼동 유도로 해석될 여지도 있습니다.

특히 다음과 같은 경우라면 더욱 주의가 필요합니다:

기존 센터의 간판 문구와 유사한 키워드를 집중적으로 사용하는 경우

• 건물 내부 광고를 통해 이미 기존 센터의 존재를 인지했을 가능성이 있는 경우

신입점자가 처음 계약 시 “다른 업종”이라고 설명하고 들어온 경우

이런 요소는 고의성이나 부당한 경쟁 의도를 의심하게 만드는 근거가 될 수 있습니다.

현실적인 대응방안은?

1. 1. 영업금지청구 가능성

→ 상가 분양계약이나 관리규약 등에 ‘업종제한 약정’이 명시되어 있거나, 묵시적 동의로 인정될 정황이 있는 경우에는 법적으로 영업금지청구가 가능합니다.

1. 2. 손해배상청구

→ 동종업종 침해로 인해

1. 매출이 줄었다거나
2. 소비자 혼동으로 인해 상담이 중단되었다는 등의 실제 손해가 발생한 경우에는 금전적 보상을 요구할 수도 있습니다.
3. 3. 우선 확인해야 할 사항들

건물 계약서나 분양계약서에 업종제한 조항이 있는지 입점 당시 임차인 설명과 실제 영업행위의 불일치 여부 본 센터의 업력, 광고 내용, 상호 등록 여부 등 증거 확보 매출 변화나 고객 항의 등 구체적인 피해 정황

단, 이런 경우에는 신중한 판단이 필요합니다

과거 계약서에 명시적인 업종제한 약정이 없었던 경우

건물주가 묵인하고 계약을 허락한 경우

• 신입점자가 “검사만 한다”는 식으로 부분적인 업무만 인정하며 영업하는 경우

이럴 경우엔 법적 조치를 취하더라도 입증 책임이 상담자 측에 있습니다. 즉, 계약 구조, 영업 범위, 소비자 혼동 유발 여부 등 다각적인 분석이 필요합니다.

부장판사 출신 변호사는 이렇게 봅니다

장진훈 변호사는 30년간 법관으로 근무, 그중 19년을 부장판사로 재직하며 수많은 부동산, 상가 분쟁을 다뤄왔습니다.

이런 사건은 단순히 “기분 나쁜 일”이 아니라 ✔️ 소비자 혼동 ✔️ 경쟁 질서 훼손 ✔️ 상가 가치 하락 으로 이어질 수 있기 때문에, 감정이 아닌 증거 중심의 접근이 필요합니다.

건물주의 방관, 임차인의 고의성, 유사한 간판 사용이 문제라면 그것만으로도 영업 침해가 성립할 수 있습니다.

지금 상담하세요

분양계약서나 임대차계약서가 있다면 사진으로 준비하세요 간판 비교 사진, 블로그 캡처, 매출 자료 등도 챙기세요 먼저 협의를 시도하되, 불응 시 법적 절차를 고려해보세요

📍 경기 일산·파주·김포 중심 ☎ 031-902-2100 🏢 법무법인(유) 서평 일산분사무소 🧑‍⚖️ 30년 법관 경력, 19년 부장판사 출신 장진훈 변호사

20년을 지켜온 신뢰, 지켜드릴 수 있습니다

지금 시작하지 않으면, 당신이 쌓아온 브랜드를 누군가가 그대로 베껴버릴 수도 있습니다. 법적 대응은 경쟁이 아니라 정당한 보호 수단입니다.

장진훈 변호사가 함께합니다.

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로톡 질문

저는 지방에서 00심리센터를 운영합니다.

원래는 교육기관이었는데 이 교육이 심리랑 연관이 있는 것 같아서 대학원 공부를 하고, 00심리센터로 바꾸어

그 교육과 심리를 접목하여 운영하고있습니다.

영어랑 수학처럼 여러 학원이 있는 교육 분야가 아니기 때문에 상가 동종업종 제한에 대해서 신경쓰지 않았습니다. (운영한지 20년이 넘었고, 매매로 들어왔습니다.)

그런데 몇주전 바로 위에 층에 심리 센터가 생긴다는 것을 알고 건물주에게 비슷한 업종이 있다는 것을 밝혔습니다. 그러나 거기 임대인이 자기는 검사만 하는거고,

다른 분야이며 오히려 도와주겠다고 말하며

계약을 하더라고요.

저희 센터가 다루는 것은 여러가지지만 그걸 포괄할 수 있는 단어로 간판을 달았는데요. 오늘 거기가 간판달아서 보니까 저희가 몇년 전부터 블로그로 홍보했던 분야들을 간판에 하나하나 다 적어놓았더라고요.(총 4개분야고, 거기심리센터간판 아래쪽에 세부사항처럼 적어놓았습니다.) 그중 한 분야는 건물 엘레베이터에 광고를 하고 있었기 때문에 저희가 어떤 센터인지 알고있을텐데 그걸 알면서도 건물 간판에 다 적어놓은 것이 너무 화가납니다.

저희도 검사를 진행하고 있고, 같은 분야를 다루고, 이를꾸준히 홍보하고있었는데 갑자기 들어온 동종업종에 법적 조치를 할 수 있을까요?

AI 답변

30년 법관 경력 부장판사 출신 법무법인 서평 장진훈 변호사입니다.

1. 1. 업종제한 약정의 효력 관련

건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우, 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 보아야 합니다(대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결).

1. 2. 동종업종 판단 기준

상가를 분양하는 계약에서 업종 제한 약정을 하면서 그 업종의 의미 및 영업범위에 관하여 따로 정하지 않은 경우에는 다음 요소들을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다:

• 업종의 사전적 의미
• 일반적으로 행해지는 업종의 영업내용
• 한국표준산업분류표의 분류기준
• 상가가 위치한 도시와 규모
• 상가의 크기와 상권형성 정도
• 인근 동종업종의 상황

(대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결)

1. 3. 법적 조치 가능성

귀하의 경우 다음과 같은 법적 조치를 고려해볼 수 있습니다:

1. 1) 업종제한 약정 위반에 따른 영업금지청구
2. 건물주나 관리자에게 동종업종 제한 약정의 존재를 확인하고, 이를 근거로 새로 입점한 업체에 대한 영업금지를 청구할 수 있습니다.
3. 2) 손해배상청구
4. 업종제한 약정 위반으로 인한 영업상 손해가 발생한 경우, 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만, 귀하의 사례에서는:

• 20년간 운영해 오면서 명시적인 업종제한 약정이 없었던 점
• 건물주가 새로운 임차인의 입점을 허용한 점
• 새로운 임차인이 "검사만 한다"고 하여 일부 업무만 중복된다고 주장하는 점

등을 고려할 때, 법적 조치의 성공 가능성을 신중히 검토할 필요가 있습니다.

권고사항:

1. 1. 우선 건물주나 관리자에게 업종제한 관련 명시적인 규정이나 약정이 있는지 확인하시기 바랍니다.
2. 2. 구체적인 피해사실(매출감소 등)을 증빙자료와 함께 준비하시기 바랍니다.
3. 3. 법적 조치 전에 건물주나 새로운 임차인과의 협의를 통한 해결을 먼저 시도해보시기 바랍니다.

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