[일산부동산변호사] “등기 상태 유지하겠다더니, 전입도 전에 임차권등기?” 계약금 돌려받을 수 있나요?

계약서 특약에 ‘등기부등본 상태 유지’라고 적어놨습니다. 그런데 계약하고 한 달쯤 지나 확인해보니 기존 세입자가 임차권등기명령을 걸어놨더라고요. 그래서 중개사에게 계약 해지와 계약금 반환을 요청했는데요... 이런 경우, 진짜 돌려받을 수 있을까요?

요즘처럼 전세사기 위험이 커지는 시기, 임차인의 입장에서 ‘등기부 상태’는 보증금 보호의 핵심 조건이 됩니다.

오늘은 전세계약서에 ‘등기 상태 유지’ 특약을 써두었음에도 등기 변경이 생긴 경우, 계약 해지 및 손해배상이 가능한지 살펴보겠습니다.

• 5월 중순경 아파트 전세계약 체결
• 계약서 특약에 “계약 당시 등기부등본 상태 유지” 명시
• 한 달 후 등기부등본 재확인 결과 👉 기존 세입자가 임차권등기명령을 설정해둔 상태
• 임차인은 계약 해지를 통보하고 계약금 반환 요청
• 계약서에는 “각각 손해배상을 청구할 수 있다”는 조항 존재

"등기부 상태 유지" 특약, 일반적으로 자주 쓰는 조항일까요?

아쉽게도 아닙니다.

대부분의 전세계약은 표준임대차계약서 양식을 그대로 사용하기 때문에 ‘등기 상태 유지’ 조항은 기본적으로 포함되어 있지 않습니다.

하지만 요즘처럼

기존 세입자가 보증금을 못 받고 임차권등기명령을 남기는 경우,

• 보증금 반환 우선순위에 영향을 줄 수 있는 등기 변경이 발생하는 상황이 많기 때문에,

이 특약은 반드시 넣어야 하는 보호장치 중 하나입니다.

💡 센스 있고 경험 많은 중개사나, 법적 감각이 있는 임차인이라면 이 조항을 미리 넣는 것이 당연한 준비입니다. 오늘 사례처럼 운 좋게 특약을 써두었다면, 그 자체로 해지 및 손해배상의 강력한 법적 근거가 됩니다.

임차권등기명령이 뭐길래 문제인가요?

기존 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 자신의 권리(전입·확정일자 우선순위)를 유지하기 위해 법원이 부여하는 등기상 권리 보호 장치입니다.

✅ 그런데 이 등기가 남아 있는 상황에서 새로운 임차인이 전입하거나 확정일자를 받게 되면 보증금 반환 우선순위가 꼬일 수 있고, 심하면 전세보증보험 가입이 거절되거나 거부되기도 합니다.

📌 따라서 계약 당시에 “등기 상태를 유지한다”는 특약이 있다면, 임차권등기명령이 올라온 것만으로도 계약 해지 사유가 될 수 있습니다.

계약 해지 및 계약금 반환, 가능할까요?

가능성이 매우 높습니다.

민법 제535조는 다음과 같이 규정합니다:

당사자 일방이 계약에 따라 이행을 하지 아니하는 경우, 상대방은 계약을 해제할 수 있다.

✔ 계약서 특약에 “등기 상태 유지”가 명시됨 ✔ 계약 당시와 다른 등기 상태(임차권등기)가 확인됨 ✔ 이는 단순한 정보 변경이 아닌, 보증금 보호에 중대한 영향

따라서 계약 해지 및 계약금 반환은 정당하게 요구할 수 있습니다.

손해배상도 청구할 수 있을까요?

네, 가능합니다.

계약이 해지되었더라도 중개 수수료, 대체주거비용, 이사 준비비용 등 실질적인 손해가 발생했다면 특약 위반에 따른 손해배상 청구가 가능합니다.

📌 특히 계약서 제7조에 **“각각 손해배상을 청구할 수 있다”**는 문구가 명시되어 있다면, 임대인의 귀책 사유로 발생한 손해에 대해 정당하게 배상 청구할 수 있습니다.

부장판사 출신 변호사의 조언

장진훈 변호사는 30년간의 법조 경력과 19년간 부장판사로 재직하며 전세계약 분쟁, 특약 위반, 임차권 등기 피해사례를 다수 심리해왔습니다.

계약서에 ‘등기 상태 유지’가 명시되어 있음에도 임차권등기명령 등 중요한 등기상 변경이 발생했다면, 계약 해지 사유가 될 수 있으며, 계약금 반환과 손해배상을 모두 요구할 수 있습니다.

이 경우 먼저 집주인에게 내용증명으로 계약 해지 의사와 계약금 반환 요청을 명확히 전달하세요. 상황에 따라 중개사에게도 동일한 내용을 통지하여 사실관계를 확인하고 대응 근거를 남기는 것이 좋습니다.

만약 계약금이 반환되지 않거나 협의가 무산된다면, 임대인을 상대로 계약금 반환 청구 소송을 제기할 수 있고, 중개사의 중대한 과실이 확인될 경우에는 손해배상 책임도 검토해야 합니다.

다만 이런 과정은 복잡할 수 있으므로, 계약서, 특약사항, 등기부등본, 문자 및 통화기록 등 증거를 체계적으로 정리한 후, 변호사와 함께 대응 전략을 세우는 것이 현명합니다.”

이런 경우라면 상담이 필요합니다

• 전세계약 체결 후 등기부에 이상 징후가 발견되었을 때
• 임차권등기명령으로 계약을 해지하고 싶을 때
• 계약금 반환과 손해배상까지 진행하고자 할 때
• 중개사와 연락은 되지만 법적으로 확실한 대응이 필요할 때

📍 경기 일산·파주·김포 중심 ☎ 031-902-2100 🏢 법무법인(유) 서평 일산분사무소 🧑‍⚖️ 30년 법관 경력, 19년 부장판사 출신 장진훈 변호사

특약은 선택이 아니라, 보증금 보호의 기본입니다

등기 상태 유지” 짧은 문장이지만, 그 문장을 써 넣느냐 아니냐에 따라 내 전세보증금이 지켜질 수도, 위험에 처할 수도 있습니다.

계약 전에 등기 상태 확인 계약서에 등기부 상태 유지 특약 명시 특약 위반 시 계약 해지 및 손해배상 적극 주장

📌 이런 상황이 발생했다면, 혼자 고민하지 마시고 변호사와 함께 대응 전략을 세우는 것, 그것이 당신의 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법입니다.

장진훈 변호사가 함께합니다.

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