[일산상가분쟁변호사] 건물 누수도 고쳐주지 않더니, 갑자기 나가라니요?

“입주 초반부터 천장에서 물이 떨어졌습니다. 계약 초반부터 고쳐달라고 여러 차례 요청했지만, 건물주는 전화도 받지 않았고 1년 넘게 하자가 방치됐죠. 결국 제가 직접 수리하고, 수리비를 청구했습니다. 그랬더니 뒤늦게 내용증명이 날아와 ‘계약 끝났으니 당장 나가라’고 합니다. 이사비용도, 권리금도, 사과 한 마디도 없이요…”

이런 사례, 정말 많습니다. 상가 하자 문제에 제대로 대응하지 않고, 오히려 계약 종료만을 일방적으로 통보하는 경우는 현실에서 너무 자주 벌어지는 분쟁입니다.

하지만 이 사례의 임차인처럼 기록과 증거를 남기며 대응했다면, 법적으로도 충분히 정당한 방어 논리와 반격의 근거를 마련할 수 있습니다.

• 상가 입주 초기부터 누수 발생
• 하자 수리를 요청했지만, 1년 이상 임대인의 아무런 조치 없음
• 임차인은 “하자 수리되면 밀린 월세를 한 번에 납부하겠다”는 뜻을 수차례 전달
• 수리 약속만 하고 실제로는 고쳐주지 않음

결국 임차인이 직접 수리하고 수리비를 청구

• 임대인은 응답 없이 잠적하다가 계약 만료 후 ‘퇴거 통보’ 내용증명 발송
• 임차인은 권리금·이사비용·정신적 피해 등 복합적 손해 주장 중

이런 상황, 반복되고 있습니다

하자 수리 요청 → 무응답” “임차인 직접 수리 → 나 몰라라” “월세 미납을 핑계로 ‘당장 나가라’는 통보

📌 이런 구조는 하자 방치 + 책임 회피 + 임차인 희생 전가로 이어지는 전형적 갈등입니다. 하지만 정당하게 대응한 임차인은 오히려 법적으로 보호받을 수 있습니다.

지금 필요한 대응 전략은?

정당성과 증거를 기반으로 본인의 입장을 명확히 정리하세요.

1. 이미 받은 내용증명과 소장을 정확히 분석하세요

→ ‘하자 요청 및 수리 약속 → 이행하지 않음’의 흐름을 입증하세요. → 이는 계약 파기의 귀책이 임대인에게 있다는 점을 드러냅니다.

2. 하자 발생일, 통화기록, 문자 내역을 캡처·정리해두세요

→ 날짜별 요청 기록을 모아두면 반복적 무응답이 객관화됩니다.

3. 수리비 관련 자료는 영수증, 시공사진, 견적서로 체계화하세요

→ 민법 제626조에 따라 임차인은 다음 요건을 만족하면 필요비(수리비)를 청구할 수 있습니다.

민법 제626조 ①항

임차인이 목적물의 보존에 필요한 비용을 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다.

수리 요청 전 임대인의 무응답 시급한 하자로 영업·안전에 지장이 있었던 점 실제 수리 행위 및 비용의 객관적 증거

이 조건을 충족하면, 정당한 비용 상환 청구권이 발생합니다.

4. 밀린 월세에 대해서는 상계 주장 근거를 준비하세요

→ “하자 수리되면 완납하겠다”는 의사 표시가 입증된다면 단순한 월세 미납이 아닌, 조건부 유예 및 방어권 행사로 해석될 수 있습니다.

5. 정신과 진단서, 치료기록 등도 위자료 청구에 중요한 근거입니다

→ 수차례 무응답, 희망고문, 일방적 퇴거 통보로 인한 정신적 충격을 의학적으로 입증하면 위자료도 청구 가능합니다.

지금 바로 할 수 있는 행동은?

• 계약 파기의 귀책이 임대인에게 있다는 점을 내용증명으로 명확히 다시 통지하세요.
• 이후에도 응답이 없거나, 해지 통보가 계속된다면 곧바로 답변서 제출과 함께 반소 제기(수리비·위자료·권리금 손해 등)를 검토하세요.
• 이사비용 및 권리금 손해를 객관적으로 계산하여 청구 금액 근거도 준비해두세요.

부장판사 출신 변호사의 조언

장진훈 변호사는 30년간의 법조 경력과 19년간 부장판사로 재직하며 수많은 상가 임대차 분쟁을 다뤘습니다.

하자가 명확하고, 수리 요청이 반복되었으며, 임대인이 이에 응하지 않았다면 계약 위반의 책임은 임대인에게 있습니다. 중요한 건 정당한 대응과 기록된 증거입니다.

지금 상담이 필요하신가요?

• 임대인이 아무 대응도 없이 ‘나가라’는 내용증명을 보낸 상황이라면
• 월세 미납이 정당한지 확신이 없고, 방어 논리를 찾고 계신다면
• 수리비와 이사비용을 보전받고 싶으시다면
• 소장을 받았고 답변서나 반소 대응이 급하신 상황이라면

📍 경기 일산·파주·김포 중심 ☎ 031-902-2100 🏢 법무법인(유) 서평 일산분사무소 🧑‍⚖️ 30년 법관 경력, 19년 부장판사 출신 장진훈 변호사

계약은 의무이고, 무응답은 책임입니다

건물 하자를 방치하고, 정당한 수리 요청에도 무응답하다가 갑자기 ‘나가라’는 통보만 보내는 건, 명백히 임대인의 귀책 사유입니다.

✔ 하자를 고쳤다면 그 비용을 청구하세요 ✔ 협박과 희망고문이 있었다면 위자료를 요청하세요 ✔ 일방적 계약해지로 권리금 손해가 발생했다면 배상을 청구하세요 ✔ 그리고 변호사와 함께 구조적인 대응을 설계하세요

장진훈 변호사가 함께합니다.

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