♂ 문자 몇 통, 전화 몇 번이 전부였는데… 갑자기 계약 책임을 지라고요?

의뢰인은 아파트를 매도하려는 매도인입니다. 한 공인중개사와 매수인 측으로부터 연락을 받고 간단한 협의 후 계좌번호만 전달한 상황이었습니다.

• 저녁 8시 35분: 매매금액 문의 → 계좌번호 요구
• 8시 36분: 계좌번호 문자 발송
• 9시 58분: 가계약금이 입금됨 (협의 없이 선입금)
• 10시 6분: 가계약서 문자가 도착함

그 전까지 가계약서 내용을 충분히 설명받지 못했으며, “가계약서를 보낸다”는 말조차 듣지 못했다는 게 의뢰인의 기억입니다.

하지만 그 이후 매수인 측은 “가계약 성립”을 주장하며 계약 파기 시 배액배상을 요구하고 있습니다.

단순히 계좌번호를 보낸 것만으로 ‘가계약’이 성립할 수 있을까?

계약은 서류보다 ‘의사의 합치’가 먼저입니다.

즉, 매도인과 매수인이 ‘이 조건대로 계약하자’고 서로 이해하고 동의했을 때 계약은 성립합니다. 문서는 그 내용을 확인하는 수단일 뿐입니다.

이 사건의 핵심은 바로 이겁니다:

• 매매 금액, 계약 조건, 위약금 조건 등에 대한 사전 협의가 없었고,

계약 내용을 고지받은 시점은 입금 이후이며,

• 가계약금은 의사 확인 없이 일방적으로 입금된 것이었습니다.

그렇다면 이건 계약이 아니라, 계약을 시도하는 과정에서 발생한 ‘단순 접촉’일 수도 있는 겁니다.

그러나, 통화 내용에 따라 ‘가계약 성립’이 인정될 수도 있습니다

중요한 건 통화 내용과 흐름입니다.

• 통화 중 매도인이 “그 금액에 팔겠다”고 명확히 말했다면?
• 공인중개사가 가계약 내용을 요약하고 읽어줬다면?
• 계좌번호 송부와 입금 이후, 계약 조건을 문자로 보냈고, 이에 대해 반박하지 않았다면?

→ 법원은 이 모든 정황을 종합해 ‘계약 성립 여부’를 판단하게 됩니다.

따라서 이 경우, 매수인 측은 “계약이 이미 성립되었고, 매도인이 이를 일방적으로 파기했다”고 주장할 수 있습니다. → 배액배상 의무 주장으로 이어지는 것입니다.

배액배상까지 해야 하는 상황이라면? 감액 또는 면책도 가능합니다

• 가계약금의 금액이 과도할 경우 → 법원이 이를 감액할 수 있습니다 (매매가 대비 2.1% → 통상 1% 수준으로 인정)
• 계약이 성립하지 않았음을 입증할 경우 → “사전에 금액 협의가 없었고, 계약 조건을 듣지도 못했다”는 점을 진술 및 증거로 소명
• 입금 전후 통화 기록 확보 → 가계약서 내용이 언제 설명됐는지, 계약 의사 확인이 있었는지 확인 가능

장진훈 변호사의 조언

장진훈 변호사는 30년간 법관으로 재직, 그중 19년을 부장판사로서 부동산 계약, 가계약금 분쟁, 배액배상 책임 여부 사건을 다수 판결해 왔습니다.

가계약은 종이보다 정황이 더 중요합니다. 계약 내용에 대한 ‘의사 합치’가 있었는지, 입금 시점에 어떤 대화가 오갔는지, 법원은 서류 이전에 그 맥락을 봅니다.

실제로 문서 없이 전화 통화만으로 계약이 성립되었다고 판단된 사례도 있고, 반대로 입금이 있었더라도 가계약으로 인정되지 않은 사례도 있습니다.

결론: 무조건 배액배상이 아니라, ‘계약 성립 여부’부터 따져봐야 합니다

• 계약서 없이 입금된 돈이라도 계약이 성립될 수 있습니다
• 하지만 사전 협의, 의사 확인, 계약 조건 고지가 없었다면 → ‘계약 미성립’으로 정리할 수 있습니다

장진훈 변호사는 가계약 분쟁에서 ‘법원이 어떻게 판단하는지’를 알고 있습니다

지금 중요한 건, 정황을 정확히 정리해 대응하는 것입니다 → 입금, 통화, 문자의 흐름을 시간대별로 정리하고, 계약의사가 있었는지 객관적으로 따져보아야 합니다

법무법인 서평 · 상담문의 031-902-2100