아파트를 팔아 최우선으로 갚겠다더니, 유예 기간 중 몰래 제3자 근저당을 설정했습니다.

채권 회수 사건에서 가장 문제가 되는 유형은변제 약속으로 시간을 벌어 둔 뒤그 사이 담보 가치를 훼손하는 경우입니다.

채무자가 매도 후 우선 변제를 약속해법적 조치를 미루게 한 뒤제3자에게 근저당을 설정했다면,이는 단순 채무불이행을 넘어형사 및 민사상 책임이 동시에 문제될 수 있습니다.

실제 상담 사례: “유예를 믿고 기다렸는데, 뒤에서 담보를 깨뜨렸습니다”

의뢰인은 채무자들과 금전소비대차계약을 체결하였고,일부 채무에 대해 아파트를 매도해최우선 변제하기로 합의하였습니다.

채무자들은 일정 기간의 유예를 요청하였고,의뢰인은 이를 신뢰하여가압류나 소송 등 즉각적인 법적 조치를 취하지 않았습니다.

그러나 유예 기간 중해당 아파트에 제3자를 권리자로 하는 근저당이 추가 설정되었고,이 사실이 드러난 뒤 채무자들은월 분할 변제를 약속하겠다며 시간을 끌다가현재는 연락을 끊은 상태입니다.

의뢰인은

1. 사기죄 및 강제집행면탈죄 성립 가능성
2. 아파트에 대한 즉각적 보전 조치
3. 근저당 설정의 사해행위 취소 가능성에 대해상담을 요청하셨습니다

법적 쟁점과 대응 전략

1⃣ 사기죄 성립 가능성

사기 성립의 핵심은변제 약속 당시 또는 유예 기간 중실질적인 변제 의사가 있었는지 여부입니다.

집을 팔아 갚겠다”는 약속으로채권자가 권리 행사를 유보하게 만들고,그 사이 담보를 설정해 회수를 곤란하게 했다면기망과 처분행위의 구조가 문제될 수 있습니다.

특히 유예 기간 동안채권자가 취하지 않은 법적 조치가처분행위 입증의 중요한 요소가 됩니다.

2⃣ 강제집행면탈죄 쟁점

제3자 근저당이 실제 채무에 기초한 것인지,아니면 통모에 의한 허위 설정인지가 관건입니다.

실제 자금 흐름, 이자 지급 여부,당사자 간 특수관계 등을 통해허위 채무인지 여부를 검토해야 합니다.

허위 또는 가장 채무라면강제집행면탈죄 성립 가능성이 있습니다.

3⃣ 보전처분 및 민사 조치

채권 보전을 위해부동산 가압류가 가장 우선적인 조치입니다.

동시에 대여금 반환청구 소송을 제기하여집행권원을 확보해야 합니다.

보전과 본안은 병행 전략이 필요합니다.

4⃣ 사해행위취소 검토

근저당 설정은일반채권자의 공동담보를 감소시키는 행위로 평가될 수 있습니다.

채무자의 사해 의사는재산 구조와 행위 시점 등을 통해 추정될 수 있으며,수익자의 악의 여부가 주요 쟁점이 됩니다.

취소 소송은 제척기간 내 제기해야 하므로신속한 판단이 중요합니다.

부장판사 출신 변호사의 조언

이 유형 사건의 승패는“시간을 벌기 위한 약속이었는지”를얼마나 구체적으로 입증하느냐에 달려 있습니다.

통화 녹취, 약정 문구,유예 기간 중 행위 일체가범의와 인과관계를 판단하는 핵심 자료가 됩니다.

형사 고소와 민사 보전 조치를순차가 아닌 병행으로 설계해야회수 가능성을 높일 수 있습니다.

법무법인(유) 서평은사기·강제집행면탈·사해행위가 결합된 사건에서형사와 민사를 통합 설계합니다.

30년 법관 경력(그중 다년간 부장판사)의 장진훈 변호사는법원이 실제로 판단하는 범의 및 담보 훼손 구조를 기준으로현실적인 대응 전략을 제시합니다.

담보 훼손이 의심되는 상황이라면,전문 상담을 통해가압류, 고소, 취소소송의 순서를 신속히 점검해 보시기 바랍니다.

법무법인 서평 · 상담문의 031-902-2100