임대인이 회생절차 폐지 후 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 당시 계약은 공인중개사가 대리로 체결했는데, 중개사에게도 책임을 물을 수 있을까요?

전세보증금 미반환 사안은단순히 임대인 개인의 자금 사정 문제로만 끝나지 않습니다.특히 임대인이 다수의 주택을 보유하고동일 중개사를 통해 반복적으로 전세계약을 체결한 구조라면,공인중개사의 확인·설명의무 위반 여부가 중요한 쟁점이 됩니다.

보증금 회수 가능성에 영향을 주는 중대한 위험 요소가충분히 설명되지 않았다면중개사에게도 법적 책임을 묻는 방안을 검토할 수 있습니다.

실제 상담 사례: “위험하다는 설명은 전혀 듣지 못했습니다.”

의뢰인은 강원도 소재 아파트에 전세계약을 체결하였고,당시 임대인은 직접 참석하지 않고공인중개사가 대리인 자격으로 계약을 진행하였습니다.

계약 이후 임대인은 재정 파탄 상태라며보증금 반환을 거부하고 있으며,동일 단지 내에서 유사한 피해 사례도 다수 확인된 상황입니다.

임대인이 다수의 주택을 보유하고 있었고동일 중개사를 통해 반복적으로 전세계약이 이루어진 정황이 있어의뢰인은

1. 공인중개사의 책임 인정 가능성
2. 녹음 등 직접 증거가 없는 경우 입증 방법
3. 현실적인 대응 방안에 대해 문의하셨습니다

법적 쟁점과 대응 전략

1⃣ 공인중개사의 확인·설명의무

공인중개사는 중개대상물의 권리관계 및 거래 위험 요소를성실히 조사하고 설명할 의무가 있습니다.

임대인의 다수 주택 보유 사실,보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 구조적 위험을확인·고지하지 않았다면법적 책임이 문제될 수 있습니다.

반복 중개 정황은 과실 또는 중대한 주의의무 위반 판단에중요한 요소가 됩니다.

2⃣ 손해배상 및 공제금 청구

중개사의 고의 또는 과실로 손해가 발생한 경우손해배상 청구가 가능합니다.

공인중개사는 공제(보험)에 가입되어 있으므로협회를 통한 공제금 청구도 현실적인 회수 수단이 될 수 있습니다.

다만 임차인의 과실이 일부 인정될 경우책임이 제한될 가능성도 함께 고려해야 합니다.

3⃣ 증거 확보 방법

녹음이 없더라도계약서, 중개대상물 확인·설명서, 등기부등본,동일 단지 피해 사례 자료 등으로객관적 위험 구조를 입증할 수 있습니다.

임대인의 다수 소유 사실과동일 중개사의 반복 거래 정황은설명의무 위반 입증의 핵심 자료가 됩니다.

부장판사 출신 변호사의 조언

전세보증금 사건에서공인중개사의 책임 인정 여부는“무엇을 알 수 있었는가”와 “무엇을 설명했는가”에 달려 있습니다.

단순히 결과적으로 보증금을 돌려받지 못했다는 사정만으로는 부족하며,거래 당시 중대한 위험 요소를 인지 가능했는지 여부가 핵심입니다.

피해자들이 다수 존재하는 구조라면개별 대응보다 공동 대응이 유리한 경우도 있습니다.

법무법인(유) 서평은 전세보증금 미반환 사건에서임대인 책임과 공인중개사 책임을 함께 검토하는 전략을 설계합니다.30년 법관 경력(그중 다년간 부장판사)의 장진훈 변호사는법원이 중개사 책임을 판단하는 실제 기준을 토대로회수 가능성을 분석합니다.

전세보증금 반환이 지연되거나공인중개사의 설명 부족이 의심되는 경우라면,전문 상담을 통해 증거 정리와 책임 구조를 체계적으로 점검해 보시기 바랍니다.

법무법인 서평 · 상담문의 031-902-2100