장진훈 변호사는 이렇게 말합니다: "문제는 생길 수 있습니다. 중요한 건, 어떻게 해결하느냐입니다."

부동산과 관련된 리모델링이나 건축을 진행하다 보면, 처음 계획대로만 일이 흘러가는 경우는 드뭅니다. 장진훈 변호사가 상담 현장에서 자주 강조하는 것이 바로 이 부분입니다. "공사 기간이 늘어나고, 예산이 초과되고, 하자가 생기고... 이런 변수는 전체의 60~70%에서 나타나는 현실입니다."

중요한 건 문제가 생겼을 때 당황하지 않고, 감정적으로 휘둘리지 않으며, 신속하게 대응해 피해를 최소화하는 것입니다. 특히 민박업처럼 수익을 바로 시작해야 하는 사업의 경우, 하자로 인해 영업이 지연되면 손실은 눈덩이처럼 불어납니다.

이번 사례 역시 그랬습니다. 시골집을 민박용으로 리모델링한 뒤, 하자가 계속 생기고 있음에도 시공사는 하자보수 약속을 지키지 않고 4개월 후부터는 아예 연락을 끊어버렸습니다.

작년 여름, 의뢰인은 오래된 시골집을 정성껏 리모델링했습니다. 도시를 떠나 민박업을 시작하려는 기대감 속에, 계약서에도 ‘하자보수 1년’이라는 조항을 분명히 포함시켰습니다.

초기 몇 개월은 그럭저럭 괜찮았습니다. 작은 하자들이 있었지만 시공사가 응답했고, 기술자도 몇 차례 왔다 갔습니다.

그러나 문제는 리모델링을 마친 지 4개월이 지나고부터였습니다.

전화는 받지 않고, 메시지엔 답이 없고, 사무실은 폐업 상태. 약속된 하자보수는커녕 연락조차 되지 않는 상황.

하자는 계속 나타났습니다. 습기로 불어터진 몰딩, 떨어지는 타일, 도장 벗겨짐까지… 민박 손님이 들어올수록 더 불안해졌습니다. 결국 의뢰인은 일부 하자를 사비로 수리할 수밖에 없었고, 현재도 수리해야 할 부분이 남아있습니다. 도시를 떠나 민박업을 시작하려는 기대감 속에, 계약서에도 ‘하자보수 1년’이라는 조항을 분명히 포함시켰습니다.

초기 몇 개월은 그럭저럭 괜찮았습니다. 작은 하자들이 있었지만 시공사가 응답했고, 기술자도 몇 차례 왔다 갔습니다.

그러나 문제는 리모델링을 마친 지 4개월이 지나고부터였습니다.

전화는 받지 않고, 메시지엔 답이 없고, 사무실은 폐업 상태. 약속된 하자보수는커녕 연락조차 되지 않는 상황.

하자는 계속 나타났습니다. 습기로 불어터진 몰딩, 떨어지는 타일, 도장 벗겨짐까지… 민박 손님이 들어올수록 더 불안해졌습니다. 결국 의뢰인은 일부 하자를 사비로 수리할 수밖에 없었고, 현재도 수리해야 할 부분이 남아있습니다.

하자보수 계약이 왜 중요한가? 일반적인 계약 관행은?

일반적으로 건축·인테리어 도급계약에는 하자보수 책임기간이 명시됩니다. 통상 주택은 1년2년, 상가는 6개월1년 등 형태와 범위에 따라 다르지만, 명시가 없는 경우 수급인의 하자담보 책임은 법정 기준(민법 제667조)에 따르게 됩니다.

따라서, 사전에 계약서에 ‘하자보수 기간’과 ‘의무 범위’를 명시해두는 것이 매우 중요합니다. 이번 사례처럼 계약서에 “하자보수 기간: 1년”이 기재되어 있었다면, → 그 기간 내 하자 발생 시 수급인이 책임지는 것이 원칙입니다.

법적으로는 어떤 책임을 물을 수 있나?

민법 제667조는 다음과 같이 정합니다:

도급계약에 따라 완성된 목적물에 하자가 있는 경우, 도급인은 하자보수 또는 손해배상을 해야 한다.

▶ 계약서에 ‘하자보수 1년’ 명시 → 그 기간 내 발생한 하자에 대해 수리 또는 금전적 배상 책임 발생 ▶ 연락두절, 하자 미조치 → 계약불이행에 따른 손해배상 청구 가능

실제 사례로 본 대응 방향

의뢰인은 하자보수 계약 기간이 1년임을 확인한 뒤, 내용증명을 통해 시공사에 하자보수 이행 최고를 발송했습니다. 그러나 시공사는 아무 응답 없이 사실상 계약 이행을 거절한 상태입니다.

의뢰인은 일부 하자를 사비로 수리하고 세금계산서와 사진을 확보했으며, 나머지 보수는 감정을 통해 손해액을 산정한 뒤, → 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구소송을 준비 중입니다.

특히 민박업을 병행 중이었기 때문에, 하자로 인해 예약 취소 및 운영 차질로 인한 영업 손실도 일부 포함시킬 계획입니다.

손해배상 청구의 주요 항목

• 자비로 보수한 비용 → 영수증, 견적서, 공사진행 사진 등 증빙자료 필요

잔여 하자에 대한 추정 보수비 → 기술사 감정서 활용 가능

민박 운영 중단 등 간접손해 → 예약 취소 내역, 수익 감소 자료

※ 계약위반이 명백하므로, 정식 민사소송을 통해 강제집행까지 가능합니다.

판사의 시선으로 본다면

장진훈 변호사는 30년간 법관으로 재직하며, 그중 19년은 부장판사로서 건설 도급계약, 리모델링 하자, 손해배상 청구 사건을 다수 판결하였습니다.

• 하자의 범위와 원인
• 수급인의 이행거절로 볼 수 있는지 여부
• 민박업 손해와 인과관계 판단

이 모든 사정을 판사의 시선으로 정리하면, 손해 입증과 승소 가능성이 높아집니다.

결론: 하자보수는 '계약된 의무'입니다. 사업은 멈춰서는 안 됩니다

• 계약서에 하자보수 기간이 명시되어 있다면, 그 기간 내 하자에 대해서는 시공사가 반드시 책임을 져야 합니다.
• 응답 없는 시공사를 상대로, 자비 보수비 + 잔여 하자비 + 간접손해까지 전문 변호사와 함께 소송이 가능합니다.

장진훈 변호사는 계약서 해석, 손해입증, 감정제출까지 건설 분쟁의 실무적 전략을 판결 중심으로 설계합니다. 또한, 의뢰인의 본업이 지연되지 않도록 소송과 대응은 빠르게, 사업은 지속될 수 있도록 현실적 조언을 드립니다. 가능한 경우 자비로 선조치하고 손해배상을 후청구하는 방식도 고려할 수 있습니다.

하자 있는 집, 그냥 쓰지 마세요.지금, 법적으로 책임을 물어야 할 때입니다.

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